Tidak ada sesiapa pun yang pernah mempertikaikan tujuan penubuhan FELDA dan sumbangannya.
Namun, apabila organisasi ini terpalit dengan pelbagai tuduhan, maka persepsi dan keyakinan umum terhadapnya semakin merosot.
Terbaru isu tanah-tanah di Jalan Semarak milik FELDA yang telah dipindahmilik ke sebuah syarikat yang mendapat hak mambangunkan projek Kuala Lumpur Vertical City (KLVC).
Umumnya, kedua-dua pihak iaitu Felda dan syarikat swasta Synergi Promenade Sdn Bhd terikat di bawah Master Development Agreement (MDA) yang antara lainnya memberi hak kepada syarikat swasta tersebut membangunkan tanah-tanah milik FELDA sebagai master developer dengan terma-terma pembayaran yang khusus.
Ini bermakna FELDA tidak menjual tanah-tanahnya kepada pemaju induk melalui perjanjian jual beli seperti yang difahami oleh umum sebaliknya tanah-tanah tersebut telah dipindahmilikkan oleh syarikat pemaju induk kepada sebuah lagi syarikat lain berdasarkan kuasa yang diberi melalui surat kuasa wakil (PA) oleh FELDA.
Masih banyak lagi bukti dan fakta yang perlu diteliti untuk membuat analisis terhadap kes ini. Namun setakat yang dilapor dan didedahkan, berikut adalah penilaian peribadi saya terhadap kes ini.
1. Persoalan Berbangkit
Beberapa persoalan penting yang perlu diperhalusi adalah seperti berikut;
1. Apakah kandungan surat kuasa wakil (PA) yang diberikan oleh FELDA kepada syarikat tersebut bersifat mutlak dan tidak boleh batal (irrevocable)?
Dalam situasi komersil, PA biasanya diberi kepada pemaju oleh tuan tanah bagi memudahkan proses mendapatkan kebenaran merancang (DO), proses permohonan strata dan sebagainya.
Itupun PA diberi dengan kuasa yang terbatas setakat bidang tugas sebagai pemaju. Amalan memberi absolute PA oleh syarikat berkaitan kerajaan adalah sangat berisiko tinggi memandangkan ia boleh menjadi pintu belakang (backdoor) kepada proses pindahmilik.
Malang sekiranya PA tersebut diberikan secara mutlak dan irrevocable kepada individu atau syarikat memandangkan penerimanya mempunyai hak menguruskan tanah tersebut seperti mana memilikinya, termasuklah boleh menggunakannya sebagai backdoor untuk memindahmilik tanah-tanah tersebut.
2. Apakah pindahmilik sesuatu PA tidak memerlukan kebenaran atau makluman kepada pemilik tanah asal?
Apabila sesuatu PA telah diserahkan, maka setiap penerima akan menjalankan kuasanya di bawah PA setakat mana yang termaktub di dalamnya.
PA diberikan kepada sesebuah syarikat untuk memudahkan proses menguruskan sesuatu pembangunan tanpa perlu mendapatkan kembali persetujuan tuan tanah.
Sesuatu PA hanya boleh dibatalkan dengan persetujuan penerimanya atau jika ia adalah PA terhad maka hingga setakat sesuatu skop khusus dijalankan. Tetapi dalam kes FELDA, apakah tidak ada peruntukan klausa di bawah MDA yang menghalang perbuatan tersebut dilakukan?
Secara umumnya, sesuatu perjanjian seperti MDA akan mengekang isu-isu sebegini berlaku dengan mengkehendaki setiap pihak memaklumkan kepada suatu pihak lain atas urusan berkaitan tanah tersebut.
3. Sejauh mana kaveat persendirian boleh melindungi hak FELDA ke atas tanah-tanah tersebut?
Mengikut prinsip perundangan, kaveat ini berfungsi seperti injuksi yang menghalang tuan tanah berurusan ke atas tanah (‘dealings’) seperti yang ditakrifkan di bawah Kanun Tanah Negara.
Pun begitu, kaveat adalah tertakluk kepada keputusan PTG sekiranya mereka berpuas hati bahawa caveator mempunyai “cavetable interest” ke atas tanah tersebut.
Namun apakah kaveat persendirian ini cukup untuk memulangkan tanah-tanah tersebut kepada FELDA?
Jawapannya TIDAK.
Seperti juga mana-mana perintah lain, kaveat untuk juga terdedah kepada risiko dicabar di mahkamah dan mempunyai jangka hayatnya selama 6 tahun sahaja.
Sekarang FELDA telah memasukkan kaveat pensendirian ini ke atas tanah-tanah tersebut. FELDA sedang berusaha mendapatkan caveat pendaftar pula untuk mengukuhkan kedudukan sekatan mereka ke atas tanah tersebut.
Dari segi amalannya, kaveat pendaftar mempunyai kedudukan lebih kuat berbanding kaveat persendirian kerana ia dimasukkan sendiri oleh pendaftar di Pejabat Tanah. Ia juga akan terus berkuatkuasa selagimana tidak dicabar di mahkamah, atau ditarikbalik.
Satu opsyen sementara yang baik!
2. Apa alternatif yang tinggal?
Tanah-tanah tersebut kini sudah secara sah didaftar ke atas nama syarikat swasta tersebut. Status perundangan ini amat penting difahami sebelum menilai opsyen-opsyen yang ada;
1. Rundingan adalah jalan terbaik dalam mana-mana transaksi komersil sebelum menimbangkan proses undang-undang.
Runding semula dengan pihak syarikat tersebut secara tanpa prejudis untuk mendapatkan semula tanah tersebut secara pindahmilik semula kepada FELDA.
Ia adalah mengikut tujuan asal MDA yang hanya memberi hak membangunkan projek KLVC kepada syarikat tersebut dan bukannya memberi hak pemilikan ke atas tanah-tanah tersebut.
Syaratnya, perlu digunakan ‘leverage’ yang sesuai dalam rundingan ini.
Tanpa sokongan FELDA dan kerajaan, sudah pasti sukar untuk pembiaya seperti bank untuk melibatkan diri dengan projek tersebut melainkan mendapat pelaburan individu atau asing.
Opsyen terbaik adalah kembali kepada teks perjanjian MDA dan menghormati semangat perjanjian.
There’s always two ways of communication in negotiation. Tapi selalunya dalam mana-mana rundingan melibatkan kerajaan atau agensi kerajaan, lazimnya mereka akan mempunyai upper hand dan boleh dictate terms!
2. Pihak FELDA kini sedang mempertimbangkan kes penipuan untuk dibawa ke mahkamah.
Satu laporan polis telah dibuat ke atas pihak syarikat terbabit. Pun begitu, kes penipuan mempunyai threshold pembuktiannya tersendiri dan beban bukti adalah pada FELDA untuk membuktikan berlakunya penipuan tanah-tanah tersebut dengan melakukan pindahmilik secara salah.
Kebiasaanya dalam kes-kes melibatkan ‘land fraud’, penipuan dilakukan dalam bentuk memalsukan tanda tangan pemilik atau dokumen seperti geran hartanah untuk memperdaya pihak pejabat tanah.
Bolehkah dikemukan bukti sebegitu? Apakah pihak-pihak lain yang terlibat betul-betul bona fide dalam keseluruhan proses pindahmilik ini?
Apakah PA yang mutlak dan irrevocable itu tidak memberi mandat untuk penerimanya memindahmilik tanah?
Tough battle ahead!
3. Dalam masa yang sama, FELDA boleh mempertimbangkan opsyen membuat permohonan injunksi di mahkamah ke atas pihak syarikat bagi meneruskan apajua usaha memmbangunkan projek KLVC sementara kes penipuan hartanah dibawa ke mahkamah.
Injunksi merupakan satu remedy undang-undang yang kuat yang mampu melindungi kepentingan hartanah tersebut. Dalam masa yang sama, satu perintah pengishtiharan bahawa perjanjian antara kedua-dua belah pihak adalah terbatal di bawah MDA kerana pelanggaran kontrak juga boleh dibuat kepada mahkamah.
4. Sekiranya terdapat bukti pecah amanah atau tidak mengikut prosedur dalaman, FELDA juga wajar mempertimbangkan tindakan undang-undang ke atas ahli lembaga pengarah semasa kelulusan memberikan PA diberikan kepada syarikat terbabit memandangkan ia membawa implikasi yang buruk kepada kedudukan FELDA sebagai pemilik tanah-tanah tersebut.
Meskipun FELDA bukanlah sebuah syarikat berdaftar di bawah Akta Syarikat 1965, tetapi semua ahli lembaga pengarah mempunyai tanggungjawab fidusiari terhadap organisasi dan bertanggungjawab ke atas setiap keputusan yang dibuat ke atas organisasi.
3. Kesimpulan
Kini isu ini sudah mendapat ‘spotlight’ dan orang awam berminat untuk melihat sejauh mana kerajaan dan FELDA serius menyelesaikan isu ini. Ada yang mahu seseorang ditangkap dan dituduh di mahkamah.
Ada yang mahu capitilise isu untuk politik masing-masing. Itu hak masing-masing. Setakat ini, yang pasti pengurusan FELDA di bawah Pengerusinya betul-betul mahu mengembalikan tanah-tanah tersebut dengan apa cara sekalipun, at all cost. Kita tunggu.
SQA
Baca lagi: Felda, 100 Hari Selepas Pengerusi Baru