Terlebih dahulu, saya memohon maaf jika tulisan ini bakal menyinggung rakan-rakan dari pemaju yang sesetengahnya adalah klien saya. Berita Harian meminta saya menulis sesuatu berkenaan cadangan polisi bersempena Polisi Rumah Negara 2.0 pada bulan hadapan.
Saya fikir dah alang-alang akan disiarkan di akhbar tersebut, ada baiknya jika saya kongsikan di sini.
Isu pemilikan rumah sememangnya satu masalah yang besar di Malaysia. Masalah ini begitu kompleks dan tidak boleh dilihat dari satu sudut semata-mata. Untuk permulaan, kita mempunyai lebih daripada 34,532 unit rumah bernilai RM22.67 bilion yang tidak terjual setakat suku pertama 2018. Angka ini adalah yang tertinggi dalam masa 10 tahun.
Mengapakah perkara ini terjadi? Adakah kerana tidak wujud permintaan? Atau sebenarnya kebanyakan rakyat telah memiliki rumah? Jawapannya, pastilah tidak.
Unit rumah tidak terjual
Situasi ini berlaku kerana rata-rata unit rumah yang tidak terjual itu merupakan produk yang tidak bertepatan dengan kehendak pasaran. Dalam bahasa mudah, tiada siapa yang nak beli rumah tersebut.
Di Malaysia, harga maksimum bagi rumah mampu milik adalah sekitar RM282,000. Ini adalah cadangan Bank Negara Malaysia. Namun begitu, hanya 21% rumah yang dibina pada 2017 adalah rumah berharga RM250,000 ke bawah.
Ini adalah sebab utama mengapa lebih 70% rumah yang tidak terjual (Walaupun sudah siap lebih dari 9 bulan) adalah yang berharga RM300,000 ke atas. Jadi di sini kita dapati produk yang ada di pasaran adalah produk yang salah di tempat yang salah dan dijual pada harga yang salah. Noktah.
Kemungkinan besar ramai yang akan terus mentertawakan para pemaju kerana mereka tersalah bina produk. Nanti dahulu.
Produk salah di pasaran salah
Simptom membina produk yang salah ini nampaknya telah berjangkit kepada agensi perumahan milik kerajaan. Di Selangor, lebih 100,000 unit rumah kos rendah yang sepatutnya boleh dijual licin serta merta masih tiada pembeli.
PR1MA yang diketahui umum perlu membina sejuta unit rumah mampu milik bagi golongan pertengahan hanya mampu menjual sekitar 20 ribu unit sejak penubuhannya. Ini bersamaan dengan 14% daripada 140 ribu unit yang sedang dibina.
Antara sebab mengapa keadaan ini berlaku adalah berpunca daripada pembinaan produk yang salah daripada kehendak pasaran. Jadi, bagaimana perkara ini boleh dibendung dan diatasi? Ada solusinya.
Platform data raya
Solusi pertama adalah dengan melalui pengumpulan dan penggunaan data atau lebih tepat lagi data raya (big data).
Untuk permulaan, langkah Jabatan Penilaian Perkhidmatan Harta atau NAPIC memperkenalkan sistem ‘Unsold Property Enquiry System Malaysia (UPESM)’ dalam memberikan maklumat berkenaan hartanah tidak terjual secara terperinci kepada pemaju adalah tindakan yang tepat.
Dari sini pemaju akan lebih mengetahui maklumat seperti bilangan unit tidak terjual, harga hartanah tersebut dan kawasan yang terlibat. Sekurang-kurangnya pemaju tidak sesuka hati terus membina projek baru tanpa membuat keputusan yang berlandaskan fakta dan data.
Pada masa yang sama, cara pengumpulan data di antara NAPIC dan KPKT perlu diseragamkan kerana NAPIC mengumpul data daripada maklumat kelulusan merancang manakala KPKT mendapat data berdasarkan lesen pengiklanan pemaju.
Jika punca dan definisi data ini tidak diseragamkan, pasaran akan keliru berkenaan data sebenar berkenaan bagi permintaan, pengeluaran, harga, jenis produk dan demografi di sesuatu lokasi. Sesuatu perlu dilakukan dari aspek ini. Namun mempunyai platform dataraya bagi perkara ini masih tidak mencukupi.
Harga rumah masih tinggi
Malaysia mempunyai masalah di mana harga rumah yang amat tidak mampu milik. Bagaimana kita mengukur kadar mampu milik? Formulanya adalah dengan melihat pendapatan tahunan.
Bank Dunia menetapkan harga rumah perlu berada sekitar 3 kali ganda dengan pendapatan tahunan tetapi di Malaysia, nisbah gandaanya adalah sehingga 5 kali ganda. Oleh itu, tidak dapat tidak kita perlu memikirkan solusi bagaimana harga rumah dapat dikurangkan. Atau lebih tepat lagi, kos membina rumah.
Kita semua tahu tanah merupakan kos terbesar bagi sesuatu projek hartanah iaitu sekitar 20-30%.
Tanah strategik untuk rumah rakyat
Dalam hal ini adalah perkara yang ideal jika kerajaan boleh memberikan tanah secara percuma atau dijual pada harga yang rendah sebagaimana tanah-tanah yang dibeli oleh 1MDB.
Lebih ideal juga jika tanah yang diberikan kerajaan itu merupakan tanah yang bersebalahan dengan pengangkutan awam seperti di stesen-stesen MRT kerana ia boleh mengurangkan kos pengangkutan rakyat serta meningkatkan kadar mobiliti mereka.
Malangnya, di sebalik kerajaan telah berbelanja RM21 bilion bagi membina jaringan MRT yang moden dari Sungai Buloh ke Kajang, kebanyakan tanah-tanah strategik berdekatan dengan stesen MRT dimiliki atau telah dibeli (baca: dilobi) oleh pemaju-pemaju swasta.
Sila lihat dari stesen Sungai Buloh hingga ke stesen Damansara Height. Tidak ada satu pun tanah bersebelahan stesen MRT dikhususkan bagi projek PR1MA atau yang sewaktu dengannya.
Oleh yang demikian, kerajaan (baru) boleh membuat perancangan segera untuk memperuntukkan tanah-tanah strategik dengan pengangkutan awam bagi projek rumah mampu milik.
Ia boleh dilakukan kerana sebagai kerajaan, anda adalah pembuat dasar dan andalah yang pertama mengetahui maklumat apa-apa projek infrastruktur seperti kedudukan stesen MRT.
Dilema kerajaan negeri dan pusat
Tanah juga adalah bidang kuasa kerajaan negeri. Malahan, kerajaan negerilah yang mempunyai saiz tanah yang luas. Walaubagaimanapun, tanah juga adalah sumber pendapatan utama bagi setiap negeri.
Kerajaan Selangor mengutip lebih RM 1.73 bilion atau bersamaan 70% daripada bayaran premium tanah dan ‘quit rent’ pada 2016. Negeri Johor sebanyak 51% manakala Pulau Pinang, Pahang dan Kedah adalah sebanyak 48%.
Dalam hal ini, kerajaan negeri mempunyai dilema sekiranya kerajaan pusat mahu membina rumah mampu milik di tanah-tanah kerajaan negeri. Jika mereka memberikan tanah tersebut secara percuma, mereka kehilangan sumber pendapatan.
Jika kerajaan pusat bertindak membayar / membeli tanah kerajaan negeri, kos rumah tersebut akan menjadi tinggi yang mana mengakibatkan wang pembayar cukai digunakan bagi mengsubsidi harga rumah tersebut. Mengambil kira situasi ini, kemungkinan kerajaan negeri perlu diberikan pegangan ekuiti bagi projek rumah mampu milik.
Hal ini berikutan terdapat aspek komersil seperti pembinaan rumah kedai, pembinaan fasiliti awam seperti dewan, pusat sukan dan taman rekreasi yang berupaya menjana pendapatan. Komponen-komponen ini sekiranya diuruskan dengan baik (REIT misalnya) dapat memberikan pulangan.
Ini sedikit sebanyak menampung ‘kehilangan’ pendapatan kerajaan negeri hasil daripad apemberian tanah mereka bagi projek rumah mampu milik itu tadi.
Selain itu, apakah cara lain untuk menurunkan kos membina rumah? Adakah dengan teknologi? Kos pematuhan dan contribution cost pula bagaimana? Wajarkah kita mempunyai satu agensi mega bagi tujuan rumah mampu milik? Kupasan hal ini bersambung di tulisan seterusnya.