AmBank (M) Bhd, sebuah anak syarikat milik penuh AMMB Holdings Bhd, telah memeterai perjanjian jual beli bersyarat (SPA) untuk mengambil alih Menara AmBank daripada AmFIRST Real Estate Investment Trust (AmFIRST REIT) pada harga tunai RM331 juta, petik EdgeProp.
Bangunan pejabat pegangan bebas setinggi 46 tingkat yang terletak di Jalan Yap Kwan Seng, Kuala Lumpur ini mempunyai keluasan boleh sewa bersih (NLA) sebanyak 453,419 kaki persegi dan beroperasi dengan kadar penghunian pada tahap 77.8%.
AmBank kini merupakan penyewa utama yang menduduki kira-kira 65.6% daripada keseluruhan jumlah kawasan boleh sewa.
Pada asalnya dibeli oleh AmFIRST REIT pada tahun 2006, bangunan ini telah menjana pendapatan sewa berjumlah RM19.9 juta dan pendapatan hartanah bersih sebanyak RM9.4 juta bagi tahun kewangan berakhir 31 Mac 2025.
Penilaian Harga dan Terma Pembayaran
Harga pengambilalihan sebanyak RM331 juta telah dicapai atas dasar persetujuan bersama (pembeli dan penjual yang rela hati).
Nilai ini disokong oleh penilaian bebas; penilai AmBank, PPC International Sdn Bhd, meletakkan nilai pasaran pada RM333 juta, manakala penilai AmFIRST REIT, Rahim & Co International Sdn Bhd, menetapkan nilai pasaran pada RM329 juta.
Berdasarkan terma SPA, AmBank akan melunaskan deposit sebanyak 7% (RM23.17 juta) semasa pemeteraian perjanjian, serta jumlah pengekalan cukai keuntungan harta tanah (RPGT) sebanyak 3% (RM9.93 juta) dalam tempoh 60 hari.
Baki bayaran sebanyak 90% (RM297.9 juta) pula akan diselesaikan secara tunai dalam tempoh tiga bulan selepas semua syarat duluan berjaya dipenuhi.
Rasional Kepada AmBank
Pengambilalihan ini dijangka akan dibiayai sepenuhnya melalui dana dalaman, dan tiada kesan material ke atas modal saham, pendapatan sesaham, mahupun kadar keberhutangan (gearing) kumpulan bagi tahun kewangan berakhir 31 Mac 2027 dijangkakan.
Menurut kumpulan tersebut, langkah memiliki bangunan berstatus pegangan bebas ini akan menjamin kelangsungan tempoh penyewaan ruang pejabat AmBank bagi jangka masa panjang, serta berpotensi mengurangkan risiko kenaikan kos dan perbelanjaan penyewaan bangunan berkenaan.
Selain itu, kawasan yang masih kosong akan memberikan fleksibiliti kepada bank tersebut untuk membuat pembesaran ruang mahupun penyatuan strategik operasi kumpulan pada masa depan.
Rasional dan Kesan Kepada AmFIRST REIT
Bagi pihak AmFIRST REIT, pelupusan hartanah ini adalah selari dengan strategi rasionalisasi dan kepelbagaian portfolio untuk melepaskan aset berpulangan rendah.
Pihak REIT memaklumkan bahawa Menara AmBank telah mencatat pendapatan hartanah bersih yang agak rendah sepanjang dekad lalu disebabkan oleh kadar penghunian yang rendah berpanjangan dalam keadaan pasaran pejabat yang mencabar.
Hasil tunai RM331 juta berkenaan akan digunakan untuk membayar jumlah penebusan bebanan semasa hartanah, melunaskan sebahagian pinjaman bank, dan menanggung kos pelupusan.
Langkah penyelesaian hutang ini dijangka akan menambah baik kadar keberhutangan (gearing) AmFIRST REIT dengan ketara, daripada 47.08% kepada 34.13%.
Dari segi rekod untung rugi, walaupun pelupusan ini menganggarkan kerugian bersih berjumlah RM4.74 juta setelah ditolak segala kos berkaitan, transaksi ini sebenarnya mewujudkan keuntungan modal (capital gain) sebanyak RM62.8 juta berdasarkan jumlah kos pelaburan bernilai RM268.2 juta sehingga 31 Mac 2025.
Kelulusan dan Transaksi Pihak Berkaitan
Tindakan ini diklasifikasikan sebagai transaksi pihak berkaitan memandangkan AmBank memegang pemilikan 26.73% dalam AmFIRST REIT, ditambah pula dengan perkaitan korporat beberapa syarikat serta individu utama.
Affin Hwang Investment Bank Bhd telah dilantik bagi bertindak sebagai penasihat bebas kepada para pengarah dan pemegang unit tidak berkepentingan REIT.
Pihak jawatankuasa dan lembaga pengarah tidak berkepentingan di kedua-dua belah pihak telah menyimpulkan bahawa perjanjian tersebut adalah adil dan wajar demi kepentingan semua pihak.
Urus niaga ini kini tertakluk kepada kelulusan oleh para pemegang unit AmFIRST REIT dalam suatu Mesyuarat Agung Luar Biasa (EGM), serta kebenaran bertulis atau pengecualian daripada Kementerian Ekonomi.
Tanpa mengambil kira sebarang kesulitan luar jangka, transaksi ini disasarkan akan selesai sepenuhnya pada suku keempat tahun 2026.